شروط العقارات الشاغرة في السعودية، ما يجب معرفته؟

ما المقصود بالعقار الشاغر في السعودية؟ ومتى يخضع العقار الشاغر للرسوم؟ تعرف على شروط اعتبار المبنى شاغرًا، والعقارات المشمولة، وحالات الإعفاء من الرسم، والتزامات المالك، وكيفية الإفصاح عن حالة العقار وفق أحدث التنظيمات السعودية.

مقدمة

شهدت المملكة العربية السعودية خلال الفترة الأخيرة تحديثات مهمة في تنظيم السوق العقارية، ومن أبرزها إدخال رسوم العقارات الشاغرة ضمن نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة.

وقد اعتمد وزير البلديات والإسكان اللائحة التنفيذية لرسوم العقارات الشاغرة في مايو 2026، ونُشرت في الجريدة الرسمية، لتحدد بصورة أكثر تفصيلًا متى يعتبر المبنى شاغرًا، وما الشروط اللازمة لإخضاعه للرسم، وما الحالات التي يتوقف فيها تطبيق الرسم.

فهل كل عقار غير مؤجر يعتبر عقارًا شاغرًا؟ وهل يدفع مالكه رسمًا لمجرد عدم تأجيره؟ الإجابة: لا، فهناك مجموعة من الشروط والمعايير التي يجب تحققها.

ما المقصود بالعقار الشاغر في السعودية؟

عرّفت اللائحة التنفيذية العقارات الشاغرة بأنها المباني الواقعة داخل النطاق العمراني، وغير المستغلة لفترة طويلة دون مسوغ مقبول، والتي يؤثر عدم استخدامها أو استغلالها في توفير معروض كافٍ في السوق العقارية.

كما عرّفت اللائحة «الإشغال» بأنه انتفاء جميع معايير الشغور عن المبنى.

وبالتالي، ليس كل عقار غير مؤجر أو غير مستخدم لفترة قصيرة عقارًا شاغرًا بالمعنى النظامي.

متى يعتبر العقار شاغرًا؟

وفق اللائحة التنفيذية، تعتبر المباني الواقعة داخل النطاق العمراني شاغرة عندما لا يتم استغلالها لمدة ستة أشهر متصلة أو متفرقة خلال السنة المرجعية.

ويجوز تعديل هذه المدة بقرار من الوزير بعد موافقة اللجنة الوزارية.

وهذا يعني أن مدة الشغور عنصر أساسي في تحديد ما إذا كان المبنى يدخل ضمن نطاق التنظيم.

هل كل العقارات الشاغرة تخضع للرسوم؟

لا.

لكي يخضع العقار الشاغر للرسم، يجب أن تتحقق مجموعة من الشروط والمعايير خلال السنة المرجعية. ومن أبرزها:

• أن يقع المبنى داخل نطاق جغرافي أعلنت الوزارة خضوعه للرسم.
• أن يكون المبنى قابلًا للإشغال أو حاصلًا على شهادة الإشغال بحسب نوع الاستخدام وموقع العقار.
• أن يكون استخدام المبنى من الاستخدامات التي يحددها القرار الوزاري.
• أن يبلغ عدد العقارات الشاغرة المملوكة للمالك الحد الأدنى المحدد في القرار. -ألا يحقق المبنى الحد الأدنى من استهلاك المنافع والخدمات المخصصة لنوع استخدامه.

لذلك، مجرد وجود مبنى غير مستخدم لا يعني تلقائيًا فرض الرسم عليه.

ما المقصود بالنطاق الجغرافي لتطبيق الرسم؟

• لا يتم تطبيق الرسم على جميع العقارات الشاغرة في المملكة بشكل تلقائي.

• بل تحدد الوزارة نطاقات جغرافية داخل المدن التي تستوفي معايير معينة.

-ومن المعايير التي يمكن أن تؤدي إلى خضوع نطاق جغرافي للرسم:

ارتفاع معدل العقارات الشاغرة. ارتفاع تكاليف السكن مقارنة بدخل الأسرة السنوي. ارتفاع أسعار العقارات مقارنة بمؤشر أسعار المستهلك. ارتفاع معدل العقارات الشاغرة لدى من يملك أكثر من عقار شاغر في النطاق.

وتستمر الوزارة في متابعة تحقق هذه المعايير لمدة لا تقل عن 12 شهرًا قبل إصدار الإعلان بتطبيق الرسم عند استمرار تحققها.

كم تبلغ رسوم العقارات الشاغرة؟

تحدد الوزارة الرسم السنوي على العقارات الشاغرة بحسب النطاق الجغرافي والقرارات الصادرة بشأنه.

وتنص اللائحة على أن الرسم يكون بنسبة من أجرة المثل، وبما لا يزيد على 5% من قيمة المبنى.

وهذا يعني أن نسبة الرسم ليست بالضرورة 5% في جميع الحالات، وإنما يحدد القرار الوزاري النسبة المطبقة وفق النطاق والاستخدام.

من الملزم بسداد رسوم العقار الشاغر؟

المكلف هو مالك المبنى الخاضع للرسم، سواء كان شخصًا طبيعيًا أو اعتباريًا، باستثناء الدولة.

كما يشمل ذلك من في حكم المالك، مثل المنتفع بالعقار بموجب عقد انتفاع موثق خلال السنة المرجعية أو جزء منها.

وإذا كان العقار مملوكًا لأكثر من شخص، يكون كل مالك ملزمًا بسداد الجزء من الرسم بما يتناسب مع حصته في الملكية.

هل يجب على مالك العقار الإفصاح عن حالته؟

نعم.

• تلزم اللائحة ملاك المباني التي يعلن عن خضوعها للرسم بتقديم الوثائق والبيانات المتعلقة بالعقار والإفصاح عن حالته وفق الإعلان الصادر من الوزارة.

• كما يجب على المالك الجديد للعقار الخاضع للرسم تقديم البيانات والوثائق عند انتقال الملكية إليه وفق الآليات المحددة.

• ويلتزم المكلف كذلك بالإفصاح عن حالة المبنى مرة واحدة على الأقل خلال السنة المرجعية.

وللوزارة طلب وثائق أو بيانات إضافية، كما يجوز لها إجراء المعاينة أو الكشف على المبنى للتحقق من حالة الإشغال أو أسباب الشغور.

ما المقصود بشهادة الإشغال؟

شهادة الإشغال هي الإذن الذي تصدره الجهة المختصة لإشغال المبنى بعد التأكد من مطابقته لكود البناء السعودي.

وتعتبر شهادة الإشغال من العناصر التي يمكن أن ترتبط بإمكانية إخضاع المبنى للرسم بحسب نوع استخدامه وموقعه.

لذلك، يجب على مالك العقار التأكد من وضع المبنى النظامي، وليس فقط من كونه مملوكًا له.

هل العقار غير المكتمل يعتبر عقارًا شاغرًا؟

ليس بالضرورة.

من شروط إخضاع المبنى للرسم أن يكون قابلًا للإشغال أو حاصلًا على شهادة الإشغال بحسب نوع الاستخدام وموقع العقار.

وبالتالي فإن وضع المبنى من حيث اكتماله وصلاحيته للإشغال يعد من الأمور التي تؤخذ في الاعتبار عند تحديد الخضوع للرسم.

##متى يتوقف تطبيق رسوم العقار الشاغر؟

حددت اللائحة عددًا من الحالات التي يتوقف فيها تطبيق الرسم.

ومن أبرزها:

1. انتفاء أحد شروط الخضوع للرسم

إذا لم يعد أحد الشروط المحددة في اللائحة متحققًا، يمكن أن يتوقف تطبيق الرسم.

1. وجود مانع يحول دون إشغال المبنى

إذا وجد مانع يمنع إشغال العقار، ولم يكن المكلف متسببًا أو مشاركًا في حدوثه، يمكن أن يتوقف تطبيق الرسم وفق الضوابط المحددة.

1. بيع العقار

ينص التنظيم على توقف تطبيق الرسم عند انتقال ملكية المبنى عن طريق البيع بموجب وثيقة نظامية.

1. صدور شهادة إشغال

صدور شهادة إشغال للمبنى خلال السنة المرجعية يعد من الحالات التي توقف تطبيق الرسم، مع الاستثناء الوارد في اللائحة بشأن بعض المباني التي حصلت على الإطلاق الكلي للتيار الكهربائي قبل صدور الشهادة.

1. وجود أسباب ملحّة ومعتبرة للشغور

إذا كان الشغور ناتجًا عن أسباب ملحّة ومعتبرة، فقد يتوقف تطبيق الرسم بشرط تسجيل المبنى كعنوان رئيسي للمكلف وفق الأنظمة ذات العلاقة وتقديم المستندات المؤيدة لذلك.

هل يمكن أن يكون العقار شاغرًا بسبب ظروف خارجة عن إرادة المالك؟

نعم، أخذت اللائحة في الاعتبار وجود مانع يحول دون إشغال المبنى.

لكن ليس كل مانع يؤدي تلقائيًا إلى وقف الرسم؛ إذ تشترط اللائحة ألا يكون المكلف متسببًا أو مشاركًا في قيام المانع، وتحدد الوزارة قائمة الموانع المعتبرة والإجراءات المتعلقة بها.

ولهذا من المهم توثيق السبب الذي يمنع الاستفادة من العقار.

كيف يتم تحديد قيمة العقار وأجرة المثل؟

تشكل الوزارة لجنة فنية أو أكثر لتقدير أجرة المثل وقيمة المباني الخاضعة للرسم.

ويشترط أن تضم اللجنة أعضاء لديهم خبرة في تقييم العقارات، ومن بينهم مقيّمون مرخصون من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين.

ويتم التقييم وفق المعايير والضوابط المعتمدة، مع مراعاة متوسط قيمة المباني المماثلة من حيث:

الموقع. النوع. الاستخدام. السوق العقارية.

كما يمكن الاستناد إلى متوسط الإيجارات في النطاق العمراني بحسب المدينة.

هل يستطيع المالك الاعتراض على فاتورة الرسم؟

نعم، يجب أن تتضمن فاتورة الرسم بيانات مهمة، من بينها:

اسم المكلف. رقم وثيقة الملكية. موقع العقار. قرار تطبيق الرسم. نسبة الرسم. قيمة الرسم المستحق. موعد السداد. وسيلة السداد. تاريخ إصدار الفاتورة. ما يترتب على عدم السداد أو التأخر فيه. حق المكلف في الاعتراض ومدة الاعتراض.

لذلك، إذا اعتقد المالك أن عقاره لا يستوفي شروط الخضوع للرسم، فمن المهم مراجعة الفاتورة والقرار والبيانات المرتبطة بالعقار والاستفادة من حق الاعتراض ضمن المدة النظامية.

ماذا يحدث إذا لم يفصح المالك عن حالة العقار؟

تتولى الوزارة التحقق من صحة البيانات المقدمة ومدى الالتزام بأحكام النظام واللائحة.

كما يمكنها طلب مستندات إضافية وإجراء المعاينة أو الكشف على العقار للتحقق من حالة الإشغال أو أسباب الشغور.

وتوجد كذلك غرامات على مخالفة النظام أو اللائحة، وتحدد لائحة المخالفات والغرامات بقرار من الوزير بعد موافقة اللجنة الوزارية.

هل يمكن للوزارة احتساب الرسم عن سنوات سابقة؟

نعم، تنص اللائحة على أن الوزارة يمكنها احتساب الرسم عن السنوات السابقة اعتبارًا من تاريخ خضوع العقار الشاغر لقرار تطبيق الرسم في النطاق الجغرافي.

كما توضح اللائحة أن استحصال الرسم عن السنوات السابقة لا يمنع من إيقاع غرامة إذا تخلف المكلف عن السداد أو لم يقدم الوثائق المطلوبة نظامًا.

ما الفرق بين العقار الشاغر والأرض البيضاء؟

هناك فرق مهم بين المصطلحين.

• العقار الشاغر: مبنى قائم داخل النطاق العمراني وغير مستغل وفق المعايير المحددة في اللائحة.

• الأرض البيضاء: تخضع لتنظيم مختلف ضمن نظام رسوم الأراضي البيضاء، ولها شروطها ونسب رسومها الخاصة.

• وقد أصبح النظام في صورته المحدثة يحمل اسم نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة بعد التعديلات التي أضيفت إلى النظام.

مثال على العقار الشاغر

لنفترض أن شخصًا يمتلك مبنى سكنيًا داخل نطاق جغرافي أعلنت الوزارة خضوعه لرسوم العقارات الشاغرة.

ظل المبنى غير مستغل لمدة تتجاوز المدة المحددة، وتحققت بقية الشروط، مثل قابلية المبنى للإشغال، وعدم تحقيق الحد الأدنى من استهلاك الخدمات.

في هذه الحالة قد يصبح المبنى خاضعًا للرسم وفق النسبة التي يحددها القرار الوزاري للنطاق.

أما إذا كان العقار غير قابل للإشغال بسبب مانع معتبر لا علاقة للمالك به، فقد تتغير النتيجة وفق الضوابط النظامية.

ماذا يفعل مالك العقار إذا كان عقاره شاغرًا؟

إذا كان لديك عقار غير مستغل، فمن الأفضل:

-التحقق من موقع العقار وهل يقع داخل نطاق معلن لتطبيق الرسم.

• معرفة استخدام العقار النظامي.
• التأكد من قابليته للإشغال.
• مراجعة وضع شهادة الإشغال.
• الإفصاح عن حالة العقار عند طلب الوزارة.
• الاحتفاظ بالمستندات التي تثبت سبب الشغور.
• متابعة الإعلانات والقرارات المتعلقة بالنطاق.
• مراجعة فاتورة الرسم عند صدورها.

كيف تساعدك منصة تحاكم؟

إذا كنت مالكًا لعقار وتريد معرفة ما إذا كان يخضع لرسوم العقارات الشاغرة، أو تلقيت فاتورة تعتقد أنها غير صحيحة، يمكن من خلال منصة تحاكم الحصول على استشارة قانونية متخصصة.

يمكن للمحامي مساعدتك في:

• مراجعة وضع العقار.
• دراسة مدى انطباق شروط الشغور.
• مراجعة قرار تطبيق الرسم.
• تحليل فاتورة الرسوم. -دراسة المستندات المؤيدة لسبب الشغور.
• تحديد إمكانية الاعتراض.
• إعداد الاعتراض أو الطلب القانوني. -دراسة النزاع مع الجهة المختصة.

في الختام

لا يعني امتلاك مبنى غير مستخدم أن المالك سيدفع تلقائيًا رسوم العقارات الشاغرة.

فوفق اللائحة التنفيذية لرسوم العقارات الشاغرة المعتمدة في 2026، يجب تحقق مجموعة من الشروط، من أهمها وقوع المبنى داخل نطاق معلن لتطبيق الرسم، واستمراره شاغرًا لمدة ستة أشهر متصلة أو متفرقة خلال السنة المرجعية، وقابليته للإشغال، ووقوع استخدامه ضمن الاستخدامات المحددة، إضافة إلى معايير أخرى تتعلق بعدد العقارات واستهلاك الخدمات.

كما حددت اللائحة حالات يمكن أن يتوقف فيها تطبيق الرسم، ومنها وجود مانع معتبر يحول دون الإشغال، وانتقال ملكية المبنى بالبيع، وصدور شهادة إشغال، وبعض الأسباب الملحّة والمعتبرة للشغور. وبسبب حداثة التنظيم، من المهم بالنسبة لمالك العقار متابعة الإعلانات والقرارات الوزارية الخاصة بالمدينة والنطاق الجغرافي وعدم الاعتماد فقط على القاعدة العامة.